會算入建築面積	不會算入建築面積
建築物外牆中心線以內的面積	配電設備與其防護設施
陽台、屋簷若凸出外牆中心線超過 2 公尺，超出的部分要扣掉 2 公尺後才計算	地下室凸出地面未超過 1.2 公尺的部分
雨遮、花台若超出 1 公尺，要扣掉 1 公尺後才計算	遮陽板若有一半以上為透空，且深度小於 2 公尺
每層陽台的面積加總不得超過建築面積的 1／8；若計算後不足 8 平方公尺，仍可至少保留 8 平方公尺的陽台面積

例如，若一塊基地為 200 坪，而當地規定建蔽率為 50%，代表建築物的一樓最多能蓋 100 坪。不管總共蓋幾層，每一層的樓地板面積都不能超過 100 坪。如果再做進一步的比較，同樣是 200 坪的基地：

建蔽率 50%：一樓最多可蓋 100 坪，剩餘 100 坪必須保留。
建蔽率 70%：一樓最多可蓋 140 坪，剩餘 60 坪必須保留。

因此，建蔽率越高代表房子的能蓋得越「寬」；但可作為庭院、景觀、棟距的空間就越少，建築密度也會相對提高。

此外，依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，只要基地符合危老重建的申請資格，建築物在重建時，其建蔽率可由地方主管機關酌情放寬，以協助加速老舊建物的更新與改善都市安全環境。不過建蔽率的放寬僅限於住宅區的基地，而且放寬後的建蔽率不得超過原本的建蔽率上限。

二、容積率是什麼？容積率怎麼算？容積率計算公式解析

在理解了「建蔽率」，也就是建築物在地面上能蓋多大的範圍之後，下一個重要概念，就是這塊地「總共能蓋出多少坪」，而這就與「容積率」有關了。接下來，將帶大家一起了解容積率是什麼、容積率又是如何計算，以及容積獎勵是什麼。

容積率意思指的是「建築總樓地板面積占基地面積的比例」，簡單來說，容積率決定一塊土地上「總共可以蓋多少坪」。容積率越高，代表可興建的總面積越大，建築物能蓋的樓層、戶數與總坪數也會相應增加；相反地，容積率越低，建築的規模就越受限。

容積率＝（建築物總樓地板面積 ÷ 基地面積）× 100%

例如，一塊基地為 200 坪，若當地規定容積率為 300%，代表這塊土地最多可以蓋 200 × 3＝600 坪的總樓地板面積。不論建物蓋成幾層，只要「所有樓層的坪數總和」不超過 600 坪，就符合容積率規定。

📌什麼是容積獎勵？

容積獎勵的設立目的，是為了鼓勵都市更新、推動公共利益，讓重建或改善都市環境更具吸引力。簡單來說，容積獎勵就是在原本的法定容積率之上，政府再提供額外可建築的樓地板面積，讓建築物能有更多規劃彈性、提高整體效益。

依據《都市更新條例》中的〈都市更新建築容積獎勵辦法〉，容積獎勵會根據不同的公益項目給予不同比例的加碼。常見的類型包括：針對危險或結構不良的建築進行重建，以改善居住安全；提供開放空間、人行通道或社福設施等公共利益；取得綠建築、智慧建築等級，以提升建築節能與智能化；以及強化無障礙與耐震能力等能提升公共安全與使用友善的設計。

然而，容積獎勵並非無限制累加，而是有明確的規範與上限。各類獎勵項目也都有其可申請的比例範圍，需依照主管機關的審查結果核定後才能使用，並不是想申請就能全部獲得。

對多數屋主而言，要自行閱讀相關法規條文、理解容積率獎勵項目的細節往往相當費力，因此實務上通常會建議與建築師或專業團隊合作，由專業者協助評估基地是否具備爭取額外容積的條件，也能在申請過程中提供完整指引，讓整體重建規劃更明確、更有效率！

三、買房、蓋屋前必看！一表掌握建蔽率容積率差異

前面已經分別介紹了建蔽率與容積率的重點概念，接下來會用一張表格將 2 者的差異一次整理，作為簡單的總複習，幫助大家更快掌握買房與蓋屋時最重要的關鍵資訊。

比較項目	建蔽率	容積率
含義	建築物在基地上可用的地面面積比例	建築物在基地上可建造的總樓地板面積比例
白話解釋	一塊土地能蓋多少面積的建築	整棟建築能蓋多高
計算公式	（建築物面積 ÷ 基地面積）× 100%	（建築物總樓地板面積 ÷ 基地面積）× 100%
對建造者的意義	高：能蓋比較寬，建築量體大，但庭院、公共空間少低：建物占地小，需預留空地，較適合打造綠地、景觀或公設	高：能蓋更多坪數與樓層，可增加可售戶數與收益低：可建坪數受限，建案規模小
對買房者的意義	高：社區開放空間較少、棟距可能偏窄低：環境較開闊，綠地與公共空間更充足，居住感受較舒適	高：住戶較多，公設共享較擁擠、隱私較低低：住戶較少、密度低，居住品質較高

綜合來看，同樣一塊基地，如果建蔽率低＋容積率低，建築量體通常較小、住戶數較少，整體環境相對安靜、舒適，戶外空間也更充裕；反之，建蔽率高＋容積率高，建案量體會明顯放大，住戶密度較高，雖然空間利用更有效率，但對採光、通風、隱私與公共設施的壓力也會有所不同。

因此，不論是在選擇房子、評估購地，或是規劃自地自建時，都不能只看建蔽率或只看容積率其中一項，而是要同時理解這 2 個數字如何共同影響建築形態與生活品質。若希望更精準掌握基地的潛力與限制，建議與專業建築師或團隊合作會更安心，也能為自己找到真正適合的移居宅邸！

四、如何查詢建蔽率與容積率？土地種類判定＋查詢平台一次看懂

想要知道一塊土地的建蔽率與容積率，首先需要釐清土地本身屬於哪一種類型。本段會先從土地種類著手，接著分別介紹都市土地與非都市土地的查詢方法，讓你能一步步查找到正確的建蔽率與容積率數值。

（一）建物能蓋多大、多高？先確認你的土地種類！

在判斷一塊土地上建物能蓋多大、多高之前，第一步是先確認土地屬於哪一類。台灣的土地大致可分為以下 3 種，每種類型適用的法規與開發限制都不同：

都市土地：位於都市計畫區域內，依據《都市計畫法》進行管制。

非都市土地：位於都市計畫區域外，依據〈非都市土地使用管制規則〉進行管制。

國家公園土地：位於國家公園區域內，依《國家公園法》進行管制。此類土地以保育生態、保護資源為主要目的，開發限制通常最嚴格。

由於國家公園土地的使用限制最為嚴格，實務上在談到土地買賣、開發或評估能否蓋房時，主要會著重於「都市土地」與「非都市土地」這 2 類。接下來，我們也會針對這 2 種土地類別進行進一步介紹。

（二）「都市土地」的建蔽率、容積率查詢方式

為了滿足城市生活中多元的需求，都市土地會依據主要機能被進一步細分為不同的使用分區，例如：住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區等。

每一種分區都有其專屬的建蔽率和容積率規定。例如商業區為了追求最大效益，通常擁有最高的容積率和建蔽率；住宅區則會限制建蔽率以確保棟距和生活品質；而文教區或行政區則會配合公共建設需求來設定標準。

同時，雖然中央法規訂定了大原則，但各縣市政府會根據區域發展政策、交通現況與公共設施的承載能力，在都市計畫細則中微調這些比率。因此，同樣是都市土地，不同分區、不同縣市的可建面積與可蓋高度都可能截然不同。

實際查詢步驟如下：

前往內政部國土署的「全國土地使用分區查詢系統」，即可開始查詢土地的法定使用分區。

進入系統後，可透過左側選單輸入地址或地段地號直接查詢；也能切換到各縣市政府提供的查詢介面，在地圖上點選想了解的土地位置。

系統會顯示該筆土地的使用分區類別，但部分縣市並不會同步顯示建蔽率與容積率。此時需要再到當地都市發展局或地政局公布的土地管制要點中查找，才能得知該分區對應的建蔽率與容積率標準。

（三）「非都市土地」的建蔽率、容積率查詢方式

非都市土地同樣也會依用途細分為不同類別，例如甲、乙、丙、丁種建築用地，以及交通、遊憩等多種使用地。不同類別對應的建蔽率與容積率規範都不相同，因此若想知道一塊非都市土地究竟能蓋多少、能蓋多高，第一步同樣是先確認它屬於哪一種使用地，才能查到正確的法定數值。

實際查詢步驟如下：

在查詢非都市土地能蓋多少之前，第一件事就是取得土地的「登記謄本」。謄本會標示該筆土地屬於哪種使用分區，以及具體的使用地類別。

掌握使用地類別後，即可依照〈非都市土地使用管制規則〉查詢每一類土地對應的建蔽率與容積率上限，如以下表格所示。

用地種類	建蔽率	容積率
甲種建築用地	60%	240%
乙種建築用地	60%	240%
丙種建築用地	40%	120%
丁種建築用地	70%	300%
窯業用地	60%	120%
交通用地	40%	120%
遊憩用地	40%	120%
殯葬用地	40%	120%
特定目的事業用地	60%	180%

資料來源：《區域計畫法》〈非都市土地使用管制規則〉

雖然上述步驟能協助快速了解土地屬性與建築限制，但實務上，土地的使用規定往往牽涉不同法條、分類細節與主管機關審查，單靠自己查資料不但花時間，還容易因為誤解條文而做出錯誤判斷。

若希望更準確掌握土地的可建規模、限制，交給熟悉法規與流程的專業團隊協助，能省下大量時間與力氣，也能避免走冤枉路。透過專業的評估，才能更放心地規劃下一步，讓土地的價值被正確、安全地發揮。

五、建蔽率、容積率常見問題總整理

在查建蔽率與容積率的過程中，許多人常會遇到各種疑惑，例如數值越高越好嗎、能不能提高、不同土地為什麼差這麼多，以及是否會因政策而改變。這些問題牽涉到法規、土地類別與都市計畫，若沒有專業背景，往往越查越混亂。

因此，我們特別整理了常見的幾項關鍵問題，從最基本的概念到實務上常遇到的狀況，協助你一次釐清建蔽率與容積率最容易搞混的地方，讓後續規劃更有方向。

Q1：建蔽率、容積率越高越好嗎？

建蔽率與容積率並非越高越好，它們只是反映土地可建築量的客觀指標。通常來說，較高的建蔽率與容積率代表土地能蓋出更大規模的建築，對於希望充分利用土地、提高使用效益的建商來說可能是一種優勢。

然而，更高的建築密度也可能帶來居住品質下降的問題，例如日照不足、通風受限、人口過度集中與交通壅塞等。此外，若公共設施如道路、排水、學校等無法負荷過高密度，也會使生活環境出現壓力。

相較之下，較低的建蔽率與容積率雖然建築量少，但往往能提供較開闊的環境，綠地空間更多、生活較安靜舒適。因此，建蔽率與容積率並非越高越好，而是需要依據區域性質與居住需求取得適當的平衡，才能兼顧土地利用與生活品質。

Q2：如何增加建蔽率、容積率？

一般情況下，建蔽率與容積率是由政府依都市計畫及相關法令訂定，個別土地所有權人無法自行提高。然而，在符合法規或政策目的的前提下，仍有一些方式可以讓建築量體增加。

最常見的是透過都市更新或危險老舊建物重建（危老重建）等政策，政府會提供額外的獎勵容積，以鼓勵老舊區域改善與建物更新。此外，一些地區可能因配合公共建設或城市發展政策而調整都市計畫，使基本容積率上升，但此類屬於政府主導，需經完整程序審議。

部分特殊情況下，如申請容積移轉或符合特定條件（如提供公益設施、綠建築、耐震設計）也可能取得額外容積獎勵。至於建蔽率，因牽涉到環境、採光、防災與公共安全等因素，調整難度較高，通常需配合都市計畫變更或特定計畫才能提高。

Q3：土地類別與建蔽率、容積率有什麼關係？

土地類別是決定建蔽率與容積率最核心的因素之一，因為不同用途的土地，其發展強度、建築密度與都市規劃目標各不相同。

一般來說，都市計畫會依據土地的功能與環境條件，將土地分成住宅區、商業區、工業區、農業區或保護區等類別，再根據各類土地的特性訂定相應的建蔽率與容積率。

例如，住宅區通常以提供良好居住環境為主，因此建蔽率與容積率相對較低，以維持充足的採光、通風與綠地；而商業區因需要容納較多商業活動，允許較高的容積率來支持高樓或大型建築；至於工業區的容積率與建蔽率則會依產業特性調整，以滿足廠房空間需求。

此外，像農業區、自然保護區或地質敏感地帶等特殊用途土地，為了保護環境或防災需求，建蔽率與容積率通常會被設定得更低甚至禁止建築。因此，土地類別將直接影響建築物的可開發規模，也反映出政府對該區域未來發展的規劃方向。

Q4：為什麼政府要規定建蔽率、容積率？

政府規定容積率和建蔽率的主要目的是進行都市總體規劃與居住品質控管，確保城市在發展的同時，不會因為過度集中或興建過度密集，而犧牲了居民的生活舒適度與公共安全。

規定建蔽率的原因包含：

確保棟距、採光與通風：限制建蔽率，可以確保建築物之間有足夠的空地，維持適當的棟距，避免住家產生「一線天」的壓迫感，並保障各戶的日照、採光、通風與隱私性。

保留公共與綠化空間：較低的建蔽率能保留更多空地作為社區中庭、綠地或人行道，提升整體環境品質與休閒空間。

提升消防安全：限制建蔽率能確保建築物周圍有足夠的空間，降低建築之間火勢蔓延的風險，同時有利於消防車等救災設備進出和操作，提升社區的公共安全性。

規定容積率的原因則包含：

控制人口密度與設施負荷：限制容積率可以控制單一區域的人口集中度。如果沒有限制，建商為了追求最大利潤會將房子蓋得非常高，導致交通壅塞、公共設施難以應付暴增的需求。

均衡都市發展與穩定房價：限制精華區的容積率，可以避免所有建商都將資源投入市中心，造成其他地區人口過少。除了有助於引導都市均衡發展，從長遠來看也具有穩定地價的作用。

維持城市景觀與天際線：限制容積率可以避免建築物高度過於參差不齊或極端突兀，以維持城市視覺上的和諧與秩序。

Q5：建蔽率、容積率會隨時間調整嗎？

會，建蔽率和容積率這些數值可能會隨著時間、都市計畫的調整而有所變動。常見可能使其調整的原因包括：

都市計畫變更：若主管機關（如都市發展局、地方政府規劃單位）啟動都市計畫變更，例如重新劃定用地、調整發展強度，即可能修改建蔽率或容積率。

獎勵政策：為了鼓勵特定建設行為，如都市更新、危老重建、提供公共設施（如開放空間、人行道），政府可能會給予建商或地主額外的「容積獎勵」。

交通與公共設施負荷：當一個地區的交通、學校、上下水道等公共設施已經達到飽和，為避免過度開發造成生活品質下降，政府可能會降低該區的容積率，以控制人口密度。

土地使用分區變更：如果一塊土地從原本的「住宅區」變更為「商業區」，通常商業區的建蔽率和容積率會更高，因此數值也會隨之調整。

六、不用自己研究建蔽率！城市小島計畫為你把關自地自建每一步

許多人在規劃自地自建時，最常遇到的困擾就是：土地能不能蓋？能蓋多大？法規好複雜，看了好久還是不確定自己理解得對不對。建蔽率、容積率、使用分區、法規限制……這些原本就專業性極高，一旦判讀錯誤，不只耽誤時間，更可能影響整體預算與建築規劃。

城市小島計畫就是為了解決這些痛點而存在。我們的團隊橫跨建築、空間設計、工程管理與生活營運，可以從你手上只有一塊土地開始，協助進行法規檢核、基地條件分析、建蔽率與容積率的精算判讀，到後續的建築設計、施工管理，甚至交屋後的物業支援與生活服務，全程由專業建築師與團隊陪伴。

特別是對於第一次自地自建的屋主來說，更不用擔心「什麼都不懂」。城市小島計畫所服務的，多半就是第一次踏入自地自建、對流程與法規感到陌生的島主。我們會從需求討論、預算試算、法規分析、平面提案到工程整合，一步步陪你往前走，讓你不再需要自己翻法規、跑單位，只需專注在你想要的生活樣貌，其餘交給我們。

若你正準備開始規劃手上的閒置土地、剛買地、正在看地，或是單純覺得資訊太繁雜不知道從哪開始，城市小島計畫都能成為你的第一步。把複雜的事情交給專業，讓你真正享受自地自建的美好旅程。

參考資料：

建蔽率是什麼？與容積率有何不同？一次掌握計算公式與查詢方法

一、建蔽率是什麼？建蔽率怎麼算？建蔽率計算公式解析